W kilku słowach chciałbym wspomnieć, jakie zabezpieczenia stosują obecnie banki przy udzielaniu zarówno kredytów hipotecznych, jak i pożyczek hipotecznych.
Oczywiście podstawą jest, żeby dany bank chciał przyjąć daną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu, o który wnioskuje klient. Nie jest to do końca oczywiste, że bank zabezpieczy się na każdej nieruchomości. Regulują to odrębne przepisy danego banku i dodatkowo przeprowadzana jest wycena takiej nieruchomości, po czym bank decyduje czy może przyjąć dane zabezpieczenie czy nie.
Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego czy pożyczki hipotecznej jest hipoteka. Hipoteka z definicji, to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości , na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, którym właśnie może być bank może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.
W takim razie wiemy już czym jest hipoteka, ale zanim ją ustanowimy jako zabezpieczenie dla banku a chcemy mieć uruchomiony kredyt niezbędne jest ustanowienie tymczasowego zabezpieczenia, którym może być:
- ubezpieczenie kredytu,
- poręczenie według prawa cywilnego,
- weksel,
- blokada środków na rachunku (np. lokaty),
- poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową.
Najczęściej jednak stosowanym jest właśnie ubezpieczenie kredytu, czyli takie pomostowe ubezpieczenie, które jest włączane przez bank do momentu dokonania wpisu hipotecznego przez sąd. Z reguły jest to podwyższenie oprocentowania i w zależności od banku jest to przedział w granicach od 0,85% do 2%. Po przedstawieniu przez kredytobiorcę prawomocnego wpisu hipoteki w księdze wieczystej bank dokonuje obniżenia oprocentowania do tego właściwego wynegocjowanego przy podpisywaniu umowy kredytowej.
Pozostałe zabezpieczenia mają najczęściej zastosowanie w przypadku kredytów firmowych zabezpieczonych hipotecznie, choć nie jest to regułą. Wszystko tak naprawdę zależy od indywidualnej sytuacji danego klienta i podejścia banku.
Co do kosztów, z którymi możemy się spotkać przed uruchomieniem kredytu, to poniżej wyszczególnię zarówno te bankowe, jak i sądowe czy podatkowe.
Mianowicie w momencie uruchomienia kredytu w wielu bankach pobierana jest prowizja bankowa. Bywa tak, że banki mogą ją kredytować i nie obciąża to bezpośrednio kieszeni klienta, ale również w zależności od banku klient musi ten koszt ponieść samodzielnie.
Co do kosztów prowizji, to wszystko jest uzależnione od banku i rodzaju oferty z której korzystamy.
Prowizja bankowa często zastępowana jest jakimś ubezpieczeniem. A to od utraty pracy a to od poważnego zachorowania, skończywszy na ubezpieczeniu na życie.
I tu również wszystko czyli koszty takiego ubezpieczenia zależą od banku i oferty jaką w danym momencie może nam zaproponować. Analogicznie, jak w przypadku prowizji przez część banków może być kredytowane, bądź niestety chcąc skorzystać z oferty danego banku będziemy musieli zapłacić je sami.
Dalej to koszty związane z:
- Ustanowienie hipoteki (wpisem w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd)
- Podatek PCC3 od czynności, jaką jest właśnie ten wpis hipoteczny
- Koszty notarialne
- Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadających lub przy wydzieleniu
odrębnego lokalu w nieruchomości - Ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank kredytujący
(niezbędna w całym okresie kredytowania w odróżnieniu od ubezpieczenia kredytu tylko do
momentu ustanowienia hipoteki) - Ubezpieczenie na życie z cesją na rzecz banku (coraz częściej i chętniej stosowane przez banki)
Podsumowując,cały proces związany z uruchomieniem kredytu hipotecznego jest dosyć trudny w odróżnieniu od klasycznego kredytu gotówkowego czy ratalnego na zakup lodówki czy pralki.